Рынок недвижимости Турции постепенно переходит от свободной публикации объявлений к системе, где государство хочет понимать три вещи: кто собственник объекта, кто публикует объявление и имеет ли он право это делать.

Для этого была создана система EİDS — Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, или Электронная система проверки объявлений.

Для обычного покупателя это может выглядеть как очередная техническая процедура. Для собственников, застройщиков и агентств недвижимости изменения гораздо серьезнее.

Что такое EİDS

EİDS — это государственная система проверки полномочий на размещение объявлений о недвижимости.

Ее основная задача — сократить количество:

— фальшивых объектов;

— объявлений, размещенных без ведома собственника;

— квартир и вилл с искусственно заниженными или завышенными ценами;

— дублирующихся объявлений от десятков посредников;

— деятельности агентов и компаний, работающих без необходимых полномочий.

Проще говоря, государство постепенно вводит правило:

недостаточно иметь фотографии квартиры и номер телефона собственника, чтобы законно рекламировать объект.

Необходимо подтвердить право на публикацию объявления.

Как работает система

Собственник недвижимости заходит в e-Devlet и через систему EİDS выбирает принадлежащий ему объект.

Если он хочет самостоятельно разместить объявление, система подтверждает его право собственности.

Если объект рекламирует агентство недвижимости, собственник должен предоставить агентству соответствующее полномочие через EİDS.

Для этого у агентства должен быть действующий Yetki Belgesi — документ, подтверждающий право компании заниматься деятельностью в сфере недвижимости.

Собственник выбирает объект, указывает компанию и срок действия полномочий.

После этого агентство получает возможность размещать объявления данного объекта на электронных площадках.

Важно понимать: EİDS не передает агентству право собственности и не дает права продать недвижимость без участия владельца.

Речь идет именно о полномочии на размещение и продвижение объявления.

Что делать, если собственник — строительная компания

Отдельный вопрос касается новостроек.

Если объект уже зарегистрирован в TAPU на юридическое лицо — строительную компанию, уполномоченный представитель компании может через e-Devlet предоставить полномочия агентству недвижимости.

Процедура осуществляется от имени юридического лица.

Компания выбирает объект недвижимости, указывает агентство с действующим Yetki Belgesi и устанавливает срок полномочий.

Таким образом, агентствам недвижимости становится особенно важно правильно оформлять отношения с застройщиками.

Одной устной договоренности или отправленного в WhatsApp прайс-листа постепенно становится недостаточно.

Необходимо иметь понятную юридическую цепочку:

собственник объекта → полномочие → агентство недвижимости → публикация объявления.

А если квартиры еще не зарегистрированы в TAPU?

Это один из самых важных вопросов для рынка новостроек.

На стадии строительства отдельные квартиры могут еще не иметь самостоятельных TAPU.

В таких случаях применяется отдельный порядок размещения информации о проектах и объектах первичного рынка.

Поэтому агентствам необходимо различать:

— объект с оформленным TAPU;

— строящийся объект;

— проект, принадлежащий строительной компании;

— объект, рекламируемый по договору с застройщиком.

Именно поэтому письменные договоры между строительными компаниями и агентствами недвижимости приобретают все большее значение.

Что происходит, если собственник — иностранный гражданин

Для Турции это особенно актуальный вопрос.

Значительная часть недвижимости принадлежит иностранцам.

Если иностранный собственник имеет доступ к e-Devlet и необходимые идентификационные данные, он может использовать стандартную процедуру предоставления полномочий через EİDS.

Но существует важное исключение.

Если иностранный собственник не имеет доступа к e-Devlet из-за отсутствия иностранного идентификационного номера, при размещении объявления указывается соответствующий статус иностранного собственника.

Для рынка недвижимости Анталии, Алании, Фетхие, Мерсина и других регионов с высокой долей иностранных владельцев это имеет принципиальное значение.

Можно ли теперь рекламировать недвижимость в социальных сетях?

Здесь возникает один из самых спорных вопросов.

Instagram, Telegram, YouTube, Facebook и другие социальные платформы давно стали полноценными каналами продажи недвижимости.

Агентства публикуют видеообзоры, фотографии объектов, цены и контактные данные.

Однако государственное регулирование постепенно движется в сторону контроля не только классических сайтов объявлений, но и цифровой рекламы недвижимости в целом.

Поэтому агентствам необходимо особенно внимательно относиться к публикациям конкретных объектов с указанием характеристик, цены и предложения о продаже или аренде.

Принцип становится достаточно простым:

если компания публично рекламирует конкретный объект недвижимости, она должна иметь законные основания для его продвижения.

Что изменится для рынка

На первый взгляд новые правила создают дополнительные сложности.

Собственникам необходимо подтверждать полномочия.

Застройщикам — оформлять отношения с агентствами.

Агентствам — следить за договорами, документами и сроками полномочий.

Но есть и другая сторона.

Если система действительно будет работать эффективно, рынок постепенно очистится от тысяч объявлений, которые годами создавали хаос.

Один и тот же объект больше не должен одновременно рекламироваться десятками агентств по разным ценам.

Станет сложнее публиковать несуществующие квартиры только для получения телефонных номеров потенциальных покупателей.

Сократится количество агентов, которые копируют фотографии чужих объектов и предлагают недвижимость без ведома собственника.

Что мы делаем в İNEST HOMES

Для нашей компании внедрение EİDS означает прежде всего изменение внутренней системы работы с объектами.

Мы приводим договорные отношения с собственниками и строительными компаниями в соответствие с новыми требованиями.

Проверяем основания для публикации объектов.

Получаем необходимые полномочия.

Формируем юридически понятную цепочку между собственником недвижимости, застройщиком, агентством и рекламной площадкой.

Мы считаем, что рынок недвижимости Турции постепенно становится более профессиональным.

И агентство будущего — это уже не компания, которая просто умеет красиво разместить фотографии квартиры в интернете.

Это структура, которая умеет проверить объект, правильно оформить полномочия, организовать рекламу, провести сделку и нести ответственность перед клиентом.

Вместо вывода

EİDS — это не просто новая кнопка в e-Devlet.

Это часть более масштабного изменения рынка недвижимости Турции.

Государство постепенно переводит рынок от принципа:

«кто угодно может рекламировать что угодно»

к принципу:

«каждое объявление должно иметь понятный источник, собственника и законное основание для публикации».

Для профессиональных агентств это дополнительная работа.

Но одновременно — возможность отделить реальный бизнес от рынка случайных посредников.

И, возможно, через несколько лет мы будем вспоминать времена, когда одна квартира продавалась в интернете десятью агентствами по пяти разным ценам, примерно так же, как сейчас вспоминаем объявления в газетах.