Купить квартиру в Турции относительно просто: выбрал объект, проверил документы, договорился о цене, оформил сделку в TAPU.
С отелем всё иначе.
Покупка отеля — это приобретение одновременно недвижимости, бизнеса, денежных потоков, лицензий, обязательств и будущего потенциала объекта.
Именно поэтому два внешне похожих отеля могут иметь совершенно разную инвестиционную стоимость.
Разберём, как покупаются отели в Турции, на примере редкого объекта — отеля на острове Şövalye в Фетхие.
Сначала покупатель должен понять: что именно ему продают?
Это первый и один из самых важных вопросов.
В Турции можно купить непосредственно объект недвижимости — здание и земельный участок.
Можно приобрести компанию, которой принадлежит отель.
А иногда сделка включает одновременно недвижимость, действующий гостиничный бизнес, оборудование, бренд, договоры, персонал и другие активы.
От структуры сделки зависит практически всё: налоги, переход лицензий и договоров, обязательства перед сотрудниками, долги компании и риски покупателя.
При покупке недвижимости инвестор получает актив, но операционная деятельность не обязательно автоматически переходит вместе с ним.
При покупке компании сохраняется бизнес и его операционная история, но вместе с компанией покупатель может получить и её обязательства.
Поэтому структура сделки определяется только после юридической и финансовой проверки объекта.
Второй вопрос — сколько на самом деле зарабатывает отель?
Красивый вид на море — прекрасный аргумент для туриста.
Но недостаточный аргумент для инвестора.
Покупатель анализирует:
— выручку за несколько лет;
— загрузку номерного фонда;
— среднюю стоимость номера;
— сезонность;
— доходы ресторана, пляжа, трансфера и дополнительных услуг;
— расходы на персонал;
— коммунальные и эксплуатационные расходы;
— комиссии систем бронирования;
— налоги;
— необходимость ремонта и будущих капитальных вложений.
Именно здесь появляется важное понятие — реальный операционный доход отеля.
Отель с высокой выручкой может оказаться слабым бизнесом, если расходы поглощают большую часть дохода.
И наоборот: небольшой boutique hotel с ограниченным количеством номеров может быть интересным инвестиционным активом благодаря высокой стоимости проживания, эффективному управлению и уникальной локации.
Теперь представим отель на острове Şövalye в Фетхие
Şövalye Adası расположен в бухте Фетхие.
Остров находится рядом с городом, но обладает совершенно другой атмосферой: отсутствие обычного городского трафика, доступ по морю, приватность и панорамные виды на залив.
И здесь возникает главное отличие такого объекта от обычного городского отеля.
Инвестор покупает не только квадратные метры и гостиничный бизнес.
Он приобретает дефицитную локацию.
Количество недвижимости на острове физически ограничено.
Создать второй такой остров рядом с Фетхие невозможно.
Именно поэтому при оценке подобных объектов необходимо анализировать не только текущую доходность отеля.
Не менее важна стоимость земли, возможность реконструкции, расширения или изменения концепции, потенциал повышения категории объекта и будущая капитализация недвижимости.
Как начинается покупка отеля?
Профессиональная сделка обычно начинается не с просмотра объекта.
Она начинается с информации.
Покупатель получает инвестиционный меморандум или первичное описание объекта.
После подтверждения серьёзности интереса может подписываться NDA — соглашение о конфиденциальности.
Это особенно распространено при продаже действующих отелей.
Причина понятна.
Собственники не хотят публично раскрывать финансовые показатели бизнеса, данные о загрузке, договорах, персонале и причинах продажи.
После этого потенциальный покупатель получает доступ к расширенной информации и принимает решение о дальнейшем изучении объекта.
Следующий этап — предварительный анализ стоимости
Покупатель пытается понять, за что именно собственник просит деньги.
Стоимость может формироваться из нескольких компонентов:
стоимости земли;
стоимости зданий;
действующего гостиничного бизнеса;
оборудования и мебели;
бренда и репутации;
будущего потенциала развития объекта.
В случае отеля на острове Şövalye особое значение имеет именно стоимость местоположения.
Даже если текущая доходность гостиничного бизнеса не полностью соответствует ожиданиям инвестора, сам объект может обладать значительным потенциалом изменения концепции.
Например, создания luxury boutique hotel, закрытого island club, объекта под управление международного гостиничного оператора или проекта с небольшим количеством дорогих номеров.
Затем проводится Due Diligence
Вот здесь заканчивается романтика и начинается настоящая работа.
Юристы проверяют:
право собственности и записи в TAPU;
наличие ипотек, арестов и других обременений;
разрешённое использование объекта;
строительные разрешения;
соответствие фактического состояния здания утверждённому проекту;
наличие необходимых лицензий и разрешений;
судебные споры;
договоры аренды и управления;
обязательства перед сотрудниками;
долги и обязательства компании, если приобретается юридическое лицо.
Финансовые специалисты проверяют бухгалтерскую отчётность, налоговые декларации, банковские поступления и реальные доходы бизнеса.
Технические специалисты оценивают состояние здания, инженерных систем, пожарной безопасности, оборудования и объём необходимых капитальных вложений.
При покупке гостиничного бизнеса в Турции проверка лицензий, разрешений, финансовых показателей, обязательств перед персоналом и технического состояния объекта является одной из ключевых частей сделки.
Почему нельзя покупать отель только по заявленной доходности?
Потому что цифры продавца необходимо подтверждать.
Инвестор должен понимать происхождение выручки.
Проходит ли она через официальную бухгалтерию?
Соответствует ли заявленная загрузка данным систем бронирования?
Какие скидки предоставляются туристическим операторам?
Есть ли долги перед поставщиками?
Потребуется ли после покупки вложить несколько миллионов евро в реконструкцию?
Именно поэтому профессиональные инвесторы анализируют не только цену покупки, но и будущие капитальные расходы — CAPEX.
Иногда дешёвый отель после ремонта оказывается значительно дороже качественного готового объекта.
После проверки начинается настоящий торг
Если Due Diligence подтверждает инвестиционную привлекательность объекта, стороны согласовывают окончательную структуру сделки.
Обсуждаются:
цена;
график платежей;
задаток или депозит;
условия передачи управления;
судьба персонала;
переход договоров;
оборудование и имущество;
ответственность продавца за ранее возникшие обязательства;
срок фактической передачи отеля.
При крупных сделках могут использоваться дополнительные механизмы защиты покупателя, включая условное перечисление денежных средств после выполнения согласованных сторонами условий.
А теперь самый интересный вопрос: зачем вообще покупать отель?
Не каждый инвестор покупает отель ради текущей прибыли.
Существуют разные стратегии.
Первый вариант — сохранить существующий бизнес и получать операционный доход.
Второй — провести реконструкцию, повысить категорию отеля и увеличить стоимость номера.
Третий — передать объект профессиональному гостиничному оператору.
Четвёртый — полностью изменить концепцию.
Пятый — приобрести уникальный объект недвижимости ради долгосрочной капитализации.
Именно к последней категории часто относятся островные отели.
Потому что хорошие здания можно построить.
Качественный гостиничный бизнес можно создать.
Команду можно нанять.
Бренд можно разработать.
Но невозможно создать ещё один остров Şövalye в бухте Фетхие.
Именно поэтому при покупке уникальной гостиничной недвижимости главный вопрос звучит не только:
«Сколько этот отель зарабатывает сегодня?»
Гораздо важнее другой:
«Сколько может стоить этот актив через 10–15 лет и что можно создать на его месте?»
Покупка отеля — это всегда работа с цифрами.
Но лучшие гостиничные сделки начинаются там, где инвестор умеет увидеть не только существующий бизнес, но и будущую стоимость территории.
İNEST HOMES
Мы работаем с инвестиционной недвижимостью и редкими объектами на территории Турции.
Информация о гостиничных объектах, финансовые показатели и документы предоставляются потенциальным покупателям индивидуально после подтверждения серьёзности инвестиционного интереса.
