Покупка квартиры заканчивается получением ключей и TAPU только в рекламе.
В реальной жизни с этого момента всё только начинается.
Вы становитесь собственником квартиры. Вместе с ней получаете долю в общем имуществе жилого комплекса, обязанности по оплате содержания территории и необходимость участвовать в управлении домом.
По крайней мере, так должно быть.
Но иногда проходит несколько лет, и собственник неожиданно обнаруживает удивительную картину.
Он исправно платит айдат.
Платит за бассейн, охрану, уборку территории, техническое обслуживание, лифты, камеры видеонаблюдения и содержание социальных зон.
Но совершенно не понимает, кто принимает решения, куда расходуются деньги и почему имущество, которым должны пользоваться жители комплекса, вдруг начинает жить собственной жизнью.
Бассейн есть. Но пользоваться им нельзя
При покупке квартиры собственнику показывают красивые фотографии.
Бассейн.
Фитнес-зал.
Сауна.
Парковка.
Зоны отдыха.
Охрана.
Всё это становится частью стоимости недвижимости.
Покупатель выбирает квартиру не только по количеству квадратных метров. Он покупает определённый уровень жизни.
Но проходит время.
Бассейн месяцами не работает.
Фитнес-зал закрыт для жителей.
Парковочные места распределяются непонятным образом.
Общие помещения используются посторонними людьми.
На вопросы собственников отвечают:
«Скоро решим».
«Так было принято».
«Есть договор».
«Управляющая компания занимается этим вопросом».
И возникает простой вопрос.
А кто вообще дал право распоряжаться общим имуществом собственников?
Фитнес-зал был частью жилого комплекса. Потом туда перестали пускать жителей
Представьте ситуацию.
Вы покупаете квартиру в современном жилом комплексе.
Одним из преимуществ объекта является фитнес-зал.
Проходит несколько лет.
Помещение продолжает существовать.
Тренажёры стоят.
Люди занимаются.
Только жители комплекса попасть туда уже не могут.
Оказывается, помещение передано в пользование третьим лицам.
Возможно, заключён долгосрочный договор.
Возможно, там работает коммерческий спортивный зал.
Возможно, ежедневно приходят десятки посторонних людей.
Собственники продолжают платить расходы на содержание комплекса и начинают задавать вопросы.
Кто принял решение?
Было ли собрание собственников?
Существует ли протокол?
Соответствует ли использование помещения утверждённому проекту здания?
Кому принадлежат доходы от эксплуатации общего имущества?
И самое интересное:
почему собственники узнают обо всём последними?
Айдат растёт. Отчётности нет
Ещё одна распространённая причина конфликтов — деньги.
Размер ежемесячного платежа увеличивается.
Собственникам объясняют:
подорожала электроэнергия;
выросла стоимость обслуживания;
необходимо ремонтировать оборудование;
сломались насосы бассейна;
нужно нанять дополнительный персонал.
Всё это вполне может быть правдой.
Любой жилой комплекс требует расходов.
Проблема начинается тогда, когда собственники не видят документов.
Нет понятного бюджета.
Нет регулярных финансовых отчётов.
Нет информации о заключённых договорах.
Собрания либо не проводятся, либо значительная часть собственников даже не знает, когда они проходят.
Получается удивительная система.
**Платить собственник обязан.
А знать, куда расходуются его деньги, почему-то считается излишним любопытством.**
Самая большая ошибка собственников — годами ничего не спрашивать
Особенно часто это происходит в жилых комплексах, где много иностранных владельцев.
Кто-то живёт в другой стране.
Кто-то приезжает несколько раз в год.
Кто-то сдаёт квартиру.
Кто-то не говорит на турецком языке.
Каждый думает:
«Наверное, остальные собственники контролируют ситуацию».
Но остальные собственники думают точно так же.
Проходит три года.
Пять лет.
Десять лет.
И однажды выясняется, что заключены долгосрочные договоры, накопились долги, общее имущество используется не так, как предполагали покупатели, а решения годами принимались небольшой группой людей.
Исправить такую ситуацию значительно сложнее, чем контролировать управление домом с самого начала.
Управляющая компания — не владелец жилого комплекса
Это важный момент, который собственники иногда забывают.
Управляющий или управляющая компания осуществляют управление комплексом.
Но это не означает, что они могут распоряжаться общим имуществом как своей собственностью.
В жилом комплексе существуют документы, которые необходимо знать каждому владельцу квартиры.
Yönetim Planı — план управления комплексом.
Утверждённый архитектурный проект.
Протоколы общих собраний собственников.
Решения о выборе управляющего.
Финансовая отчётность.
Договоры, заключённые от имени комплекса.
Решения, связанные с использованием общего имущества.
Пока собственники не начинают запрашивать документы, задавать вопросы и участвовать в собраниях, управлять жилым комплексом действительно может небольшая группа людей.
Иногда годами.
Самая опасная фраза: «Я не хочу конфликтовать»
Я слышала её много раз.
«Я не хочу портить отношения с управляющим».
«Я здесь живу, зачем мне проблемы».
«Наверное, всё законно».
«Один человек ничего не изменит».
Но запросить документы — не конфликт.
Попросить финансовый отчёт — не конфликт.
Поинтересоваться, на каком основании используется общее имущество, — не конфликт.
Участвовать в собрании собственников — не конфликт.
Это нормальное поведение владельца недвижимости.
Странно другое.
Купить имущество стоимостью сотни тысяч евро, ежегодно оплачивать его содержание и при этом совершенно не интересоваться тем, кто и как этим имуществом управляет.
Покупая квартиру, проверяйте не только стены
При выборе недвижимости мы привыкли проверять TAPU.
Смотреть кадастровую стоимость.
Изучать район.
Оценивать качество строительства.
Но если квартира находится в жилом комплексе, необходимо смотреть гораздо шире.
Кто управляет домом?
Какой размер айдата?
Есть ли задолженности?
Проводятся ли собрания собственников?
Можно ли получить финансовую отчётность?
Как оформлены социальные зоны?
Кому принадлежат коммерческие помещения?
Как используются бассейн, фитнес-зал, парковка и другие общие территории?
Есть ли долгосрочные договоры, связанные с общим имуществом?
Иногда ответы на эти вопросы влияют на стоимость квартиры значительно сильнее, чем красивый вид из окна.
Недвижимость нужно контролировать и после покупки
На рынке недвижимости существует огромное количество информации о том, как купить квартиру.
Но значительно меньше говорят о том, что происходит потом.
Как управляется дом.
Куда расходуется айдат.
Кто принимает решения.
Как защищаются права собственников.
Что делать, если обещанные социальные объекты перестали работать.
Можно ли использовать общее имущество в коммерческих целях.
Именно поэтому мы решили больше рассказывать о жизни недвижимости после сделки.
Потому что квартира — это не только квадратные метры и рост стоимости.
Это имущество.
А имущество требует внимания.
Иногда один запрос документов может рассказать о вашем жилом комплексе значительно больше, чем несколько лет спокойной оплаты айдата.
