Представьте объявление:
«Продаётся деревня. 40 домов, несколько улиц, старые сады, источник воды и сотни гектаров земли».
Звучит почти фантастически.
Купить не квартиру.
Не виллу.
Не земельный участок.
А целую деревню.
В Европе такие истории периодически появляются. Заброшенные поселения выставляют на продажу, муниципалитеты продают дома за символический один евро, инвесторы покупают десятки зданий и превращают бывшие деревни в отели, туристические комплексы и частные резиденции.
А можно ли сделать что-то подобное в Турции?
Теоретически — да.
Практически всё значительно сложнее.
Деревня не является единым объектом недвижимости
Главное заблуждение заключается в самом выражении «купить деревню».
В Турции деревня — köy — является административным поселением.
У неё могут быть дороги, кладбище, мечеть, школа, пастбища, лесные территории, земли казначейства и десятки или сотни отдельных земельных участков.
Каждый участок имеет собственный кадастровый номер.
Каждый дом может принадлежать отдельному владельцу.
Дороги и общественные территории могут находиться в государственной или муниципальной собственности.
Поэтому купить деревню одним договором практически невозможно.
Но можно сделать другое.
Постепенно выкупить большую часть частной недвижимости и земель на территории поселения.
Именно так инвестор фактически может стать владельцем значительной части бывшей деревни.
Почему в Турции вообще появляются заброшенные деревни
В стране тысячи небольших сельских поселений.
Многие из них постепенно теряют население.
Молодёжь уезжает в Стамбул, Анкару, Измир, Анталию и другие крупные города.
Сельское хозяйство перестаёт обеспечивать достаточный доход.
Старшее поколение умирает.
Недвижимость переходит по наследству.
Через несколько поколений у одного дома или земельного участка могут появиться десятки собственников.
Некоторые живут в Германии.
Другие — в Стамбуле.
Третьи вообще никогда не видели имущество, которым владеют.
Дом стоит пустым.
Сад зарастает.
Но юридически недвижимость продолжает иметь собственников.
И вот здесь начинается самое интересное.
Иногда купить один заброшенный дом сложнее, чем новую виллу
Представьте старый каменный дом.
Цена привлекательная.
Место великолепное.
Вокруг лес, горы и несколько гектаров земли.
Покупатель готов приобрести объект.
Но выясняется, что дом принадлежит 17 наследникам.
Один живёт в Германии.
Другой умер, и его наследники ещё не вступили в наследство.
Третий согласен продать.
Четвёртый требует цену в пять раз выше рыночной.
Пятый вообще не выходит на связь.
Так недвижимость может десятилетиями оставаться заброшенной.
Именно поэтому некоторые почти пустые деревни невозможно просто купить и восстановить.
Главная проблема находится не в состоянии домов.
Она находится в документах.
А можно купить сразу десятки домов?
Да.
Если собственники готовы продавать.
Инвестор может последовательно приобретать земельные участки и здания.
Например:
20 домов.
50 земельных участков.
Сельскохозяйственные земли.
Оливковые сады.
Коммерческие помещения.
Через несколько лет в собственности одного инвестора или компании действительно может оказаться значительная часть территории.
Фактически это уже будет почти частная деревня.
Но дороги, леса, пастбища, государственные земли и другие территории общего пользования автоматически собственностью инвестора не становятся.
Самая известная «деревня-призрак» Турции
Один из самых необычных примеров — Burj Al Babas недалеко от Мудурну.
Здесь планировали построить 732 практически одинаковые трёхэтажные виллы в виде миниатюрных европейских замков.
Проект начинался как элитный жилой комплекс для состоятельных покупателей.
Но застройщик столкнулся с финансовыми проблемами, строительство остановилось, и сотни замков остались пустыми.
Сегодня фотографии этого места регулярно появляются в подборках самых необычных городов-призраков мира.
Но купить Burj Al Babas как одну деревню нельзя.
Это сложный девелоперский проект с отдельными объектами недвижимости, собственниками, кредиторами и юридическими обязательствами.
А что насчёт Каякёя возле Фетхие?
Ещё более интересный пример находится практически рядом с одним из самых популярных курортных регионов Турции.
Каякёй — знаменитая заброшенная историческая деревня возле Фетхие.
Сотни каменных домов стоят на склонах гор.
Издалека может показаться: идеальный объект для инвестора.
Купить.
Восстановить.
Сделать огромный гостиничный комплекс.
Но именно здесь особенно хорошо видно различие между обычной заброшенной недвижимостью и исторической территорией.
Само историческое поселение имеет охранный статус и серьёзные ограничения на строительство и реконструкцию.
При этом рядом с исторической частью Каякёя существуют обычные земельные участки, дома и виллы, которые находятся в частной собственности и продаются на рынке.
Сколько может стоить почти заброшенная деревня?
И вот здесь начинается настоящая инвестиционная математика.
Цена зависит не столько от количества домов.
Гораздо важнее:
расположение;
площадь земель;
назначение участков;
наличие воды;
дороги;
электричество;
возможность строительства;
туристический потенциал;
количество собственников;
юридическая чистота недвижимости.
Иногда несколько десятков старых домов могут практически ничего не стоить.
Но земля под ними может стоить миллионы долларов.
А бывает наоборот.
Дешёвая земля находится настолько далеко от инфраструктуры, что восстановление поселения оказывается экономически бессмысленным.
Зачем вообще покупать почти целую деревню?
Здесь появляется новый класс инвестиций.
Из бывших поселений можно создавать:
бутик-отели;
эко-деревни;
винодельческие хозяйства;
wellness-курорты;
закрытые клубные резиденции;
центры для удалённой работы;
туристические комплексы;
фермерские хозяйства нового поколения.
Главное преимущество таких проектов — масштаб.
Инвестор покупает не отдельное здание.
Он получает возможность создать новую экономику целой территории.
Но есть одна проблема, о которой редко говорят
Чем больше территория, тем сложнее юридическая структура сделки.
Купить 50 квартир в одном доме иногда проще, чем 50 домов в одной деревне.
Потому что за каждым домом могут стоять наследники, судебные споры, ограничения на строительство, сельскохозяйственный статус земли, лесные территории или государственная собственность.
Поэтому инвестиции в заброшенные поселения начинаются не с осмотра красивых каменных домов.
Они начинаются с кадастровой карты.
Необходимо понять:
кому принадлежит каждый участок;
какие земли находятся в частной собственности;
где проходят государственные дороги;
какие территории относятся к лесному фонду;
какие участки имеют ограничения на строительство;
сколько собственников необходимо собрать для сделки.
И только после этого становится понятно, существует ли вообще инвестиционный проект.
Можно ли сегодня купить почти целую деревню в Турции?
Да.
Но чаще всего такие объекты не появляются на обычных сайтах недвижимости.
Их ищут иначе.
Через кадастровые карты.
Через местных собственников.
Через наследников.
Через земельные сделки.
Иногда инвестору приходится несколько лет собирать территорию участок за участком.
И в этом заключается парадокс.
Возможно, где-то в горах Турции сегодня стоит почти пустая деревня.
С каменными домами.
С садами.
С источником воды.
С великолепным видом.
Её нельзя купить одним договором.
Но можно постепенно собрать.
Дом за домом.
Участок за участком.
И однажды обнаружить, что вы стали владельцем почти целой деревни.
