Почему в Турции не стоит покупать квартиру с квартирантами

На первый взгляд такое предложение кажется очень выгодным.

Продавец говорит:
— «Квартира уже сдается».
— «Доход идет с первого дня».
— «Не нужно искать арендаторов».

Покупатель мысленно уже считает будущую прибыль.

Но именно такие сделки часто становятся самыми проблемными.

Расскажу, почему.

1. Вы покупаете не только квартиру, но и чужую проблему

Если собственник решил продавать объект, который приносит стабильный доход и не требует усилий, возникает логичный вопрос:

Почему он продает?

Иногда причина действительно безобидная. Но очень часто выясняется, что:

• арендатор платит значительно ниже рыночной цены;
• постоянно задерживает платежи;
• конфликтует с соседями;
• нарушает правила жилого комплекса;
• отказывается освобождать квартиру.

На рынке Турции мы встречали случаи, когда собственник продавал квартиру, потому что не могу выселить арендатора.

2. Выселить жильца бывает совсем не просто

Многие иностранцы считают, что после покупки квартиры можно сразу попросить жильца съехать.

На практике все значительно сложнее.

Если договор аренды действует, новый собственник получает не только право собственности, но и обязанности по этому договору.

Даже если аренда оформлена без нотариуса, права арендатора в Турции достаточно хорошо защищены законом.

В некоторых случаях процесс освобождения квартиры может занять месяцы.

Наш живой кейс: выселение арендатора заняло 2,5 года, все это время он жил квартире, стоимость аренды в который составляет 100 000 лир, он платил 10 тыс.

Он просто отказывался покинуть помещение уже за пределами срока действия договора и сообщал суду, что ему негде жить. И суд принимает такую позицию, пока не будет доказано иное. Но это уже совсем другая история

3. Вы не сможете сразу пользоваться своей недвижимостью

Планировали переехать?

Хотели сделать ремонт?

Хотели сдавать посуточно?

Возможно, придется забыть об этом до окончания договора аренды или решения вопроса с жильцом.

Покупая квартиру с арендатором, вы часто покупаете объект с ограничениями.

5. Нельзя проверить отношения между собственником и жильцом

Иногда продавец уверяет:

— «Замечательный арендатор.»

Но после покупки выясняется:

• накопились долги по коммунальным услугам;
• есть судебные споры;
• жильцы нарушают правила комплекса;
• соседи давно жалуются на них.

Все эти проблемы автоматически становятся проблемами нового владельца.

Когда покупать квартиру с квартирантами все-таки можно?

Такие сделки тоже бывают удачными.

Например, если:

✔ договор аренды полностью вас устраивает;

✔ арендная ставка соответствует рыночной;

✔ арендатор аккуратный и платежеспособный;

✔ вы покупаете объект исключительно как готовый инвестиционный бизнес.

Но даже в этом случае необходимо заранее проверить:

• договор аренды;
• историю платежей;
• размер депозита;
• наличие долгов по коммунальным услугам;
• судебные разбирательства;
• соответствие арендной платы текущему рынку.

|Самое главное - подписано ли и нотариально удостоверено обязательно о выселении квартиранта

Вывод

Квартира с арендатором — это не всегда преимущество.

Иногда это действительно готовый источник дохода.

Но очень часто — это «кот в мешке», где вместе с квадратными метрами вы приобретаете чужие обязательства, конфликты и ограничения.

Поэтому профессиональные инвесторы сначала проводят полную юридическую проверку арендатора и договора, а уже потом принимают решение о покупке.

Иногда квартира без жильцов оказывается гораздо более выгодной инвестицией, даже если первые несколько месяцев она будет пустовать.

Потому что свобода распоряжаться своей недвижимостью зачастую стоит намного дороже нескольких месяцев арендного дохода.