Многие покупатели недвижимости смотрят на объект и задают простой вопрос:

— А сколько я заработаю?

Часто звучит цифра: «Хочу минимум 30% доходности».

Звучит хорошо. Но что именно скрывается за этими 30%?

На самом деле доходность в недвижимости — это не просто разница между ценой покупки и продажи. Перед тем как принимать решение, стоит ответить на несколько важных вопросов.

Что мы учитываем?

Во-первых, срок инвестиций.

30% за год и 30% за пять лет — это совершенно разные результаты.

Если объект вырос на 30% за один год, это отличный показатель.

Если на те же 30% он вырос за пять лет — доходность уже выглядит гораздо скромнее.

Во-вторых, необходимо понимать, будут ли дополнительные вложения.

Например:

  • ремонт;
  • меблировка;
  • техника;
  • благоустройство участка;
  • налоги и оформление.

Все эти расходы увеличивают себестоимость инвестиции.

В-третьих, важно учитывать расходы при продаже.

Комиссии агентств, юридическое сопровождение и другие затраты могут существенно повлиять на итоговую прибыль.

Рассмотрим простой пример

Допустим, вы приобрели виллу на побережье Турции стоимостью 500 000 долларов.

На первый взгляд кажется, что для получения 30% доходности достаточно продать её за:

500 000 × 1,3 = 650 000 долларов.

Но инвестор считает иначе.

Предположим, что на оформление сделки и сопутствующие расходы ушло около 25 000 долларов.

Тогда ваши реальные вложения составляют уже 525 000 долларов.

Если вы хотите получить 30% прибыли именно на вложенный капитал, расчет будет выглядеть так:

525 000 × 1,3 = 682 500 долларов.

Однако при продаже тоже возникают расходы.

Например, комиссия агентства может составить около 3%.

Чтобы после всех расходов получить желаемую прибыль, объект потребуется продать уже примерно за 700 000 долларов.

| И эта вилла будет стоить 700.000 $ по многим причинам. Прежде всего локация и оптимизации виллы

Именно поэтому профессиональные инвесторы смотрят не на цену покупки, а на полную экономику сделки.